Je n'ai pas écrit sur l'immobilier depuis des lustres. Le sujet pour moi est, en fait, très clair, mais pour ceux qui ne me connaissent pas depuis longtemps, je vais refaire un point sur la situation.

Depuis l'an 2000, je mettais en garde mon entourage sur la création d'une bulle immobilière et dès 2006, avertissais du krach imminent. A l'époque, je me faisais presque toujours prendre pour un imbécile. De nos jours, je ne trouverais personne pour contester que l'immobilier a bien été en crise. http://www.les-crises.fr/immobilier-en-france/

Ce qui est dérangeant, c'est que la baisse de l'immobilier ait peu touché la France, comparativement à d'autres pays comme les USA ou l'Espagne ( http://www.les-crises.fr/prix-immobiliers-mondiaux/ ). Certains diront que les banquiers français ont été plus sages, que la France a résisté à la crise. Ce n'est pas totalement faux, néanmoins il me semble que la résistance de la France s'explique plutôt par ce qui suit :

- tout d'abord lors des précédentes crises immobilières et sans préjuger des raisons, les krachs immobiliers en France ont toujours été retardés de quelques années par rapport aux pays de référence ( les USA ). Désolé pour le graphique ; je vous laisse le chercher.

- la politique immobilière française soutient fortement l'immobilier, de multiples façons : les crédits d'impôts, la défiscalisation, les HLM, etc... http://www.24hgold.com/francais/actualite-or-argent-la-loi-duflot--la-fin-des-problemes-de-logement-.aspx?article=4144762858G10020&redirect=false&contributor=Renaud+Dozoul

- l'immobilier français cache des disparités : la situation parisienne est diamétralement opposée à celle du Limousin par exemple. L'immobilier à Paris est notamment soutenu par les Français riches qui ne savent plus où placer leur argent, surtout dans un environnement fiscal écrasant, et pensent le protéger en achetant les beaux appartements de Paris ( les prix de l'immobilier dans les banlieues parisiennes sont loins d'être aussi glorieux ). De riches étrangers font de même, leur permettant d'avoir un pied-à-terre en France. L'immobilier a un avantage, c'est que l'on peut en profiter !

Mais tout cela ne garantit pas la hausse ni la stabilité de l'immobilier. Du point de vue technique et fondamental, l'immobilier français est en bulle. Il est surévalué. Le contexte macro-économique français et européen n'est pas favorable à l'immobilier. Le contexte psychologique a lui aussi fortement évolué : les Français ont montré une certaine inertie et une lenteur à accepter ce changement de situation, toutefois les acheteurs se font moins pressés et enthousiastes, tandis que la crainte s'est déplacée sur les vendeurs. L'immobilier en terme de valeur absolue et en terme de pouvoir d'achat est trop élevé pour soutenir encore les cours. Enfin sur le long terme on sait que c'est lorsque les taux d'emprunt sont au plus bas qu'il faut vendre. Il suffirait en effet d'une tension sur les taux pour que la demande chute et que l'immobilier baisse.

En pratique, les ventes se raréfient, comme les permis de construire et les mises en chantier. Les délais de vente s'allongent. Les prêts bancaires sont moins nombreux car plus difficiles à obtenir. Le pouvoir d'achat du Français moyen baisse. Les prix immobiliers sont à leur sommet historique. Leur valeur comparée au revenu annuel aussi. La durée moyenne d'endettement aussi. Pour finir, 6 à 8 % de l'immobilier est vacant : http://www.touslesdiagnostics.com/actualite/logements-vacants-france-dispositions-duflot-2012/

Faut-il détenir de l'immobilier dans ces conditions ? L'immobilier locatif est dangereux surtout si la situation économique se détériore car les locataires auront de plus en plus de difficultés à payer les loyers. En outre les rendements locatifs sont faibles. Seuls les avantages fiscaux rendent le locatif intéressant. Personne ne sait jusqu'à quand dureront ces avantages car le gouvernement est pris en tenaille entre la diminution de ses dépenses ( et l'arrêt des incitations fiscales ) et la chute de l'immobilier ( avec écroulement du secteur ). Quant à l'immobilier résidentiel, le problème est différent. Déjà il permet aussi de profiter d'avantages fiscaux ( mais de moins en moins ). Il permet une sécurité à court terme ( avoir un toit ) et à long terme ( pour la retraite ), car de toutes façons il faut payer un loyer en cas de location, mais dans le cas d'une location, le bien appartiendra toujours au propriétaire.

Faut-il donc attendre une baisse de l'immobilier pour être propriétaire de sa résidence principale ? Cela peut effectivement s'entendre. Tout dépend aussi du lieu où l'on veut acheter, de sa qualité ( et donc de son degré de sur-évaluation ). D'un côté il est possible de profiter des avantages précédemment décrits ( et du taux d'intérêt bancaire faible ). D'un autre côté il y a un calcul à faire sur la valeur du bien après le krach, le taux d'intérêt à ce moment-là ( probablement plus élevé ), et du coût lié à l'attente ( nombre de mois de location ). Avoir une résidence principale est aussi un confort sur le plan psychologique et peut avoir des avantages pratiques ( on peut y faire des travaux, des aménagements, etc. ).

Le point le plus important mais aussi le plus complexe est de savoir ce qui va se produire ensuite : l'euro va t'il ou non être dévalué ? En d'autres termes, aurons-nous ou non de l'inflation voire de l'hyperinflation ? Ceux qui me suivent depuis longtemps savent que ma réponse est "oui". Dans quelle mesure ? C'est pour l'instant difficile à dire mais mon avis est "beaucoup". Le pire qui pourrait arriver pour l'immobilier serait une déflation ( comme en Grèce, en Espagne ), mais comme la déflation est combattue par l'injection de monnaie, et comme la dévaluation monétaire devrait se poursuivre, je ne crois pas que cette déflation soit importante en France. Il y a pour l'instant en France une inflation faible. Cependant nous savons que dans les politiques monétaires menées par les banques centrales, le risque inflationniste est majeur même s'il est différé, parfois de quelques années. Il faut donc s'attendre à l'avenir à une accélération de l'inflation. Et une hyperinflation n'est pas un risque à écarter. Dans ce cas, la baisse de l'immobilier peut être très modérée voire nulle en valeur absolue ( en valeur relative, l'immobilier chuterait fortement par contre ). Sauf hyperinflation extrême, je ne pense pas que l'immobilier montera beaucoup néanmoins car il est déjà en bulle, et toute bulle finit par craquer.

En conclusion, dans une stratégie de prudence ( minimiser ses risques, diversifier ses placements, assurer la préservation des besoins vitaux ), acheter son immobilier principal paraît judicieux, y compris si l'immobilier baisse un peu. Dans une stratégie purement finançière, je reste perplexe... Dans les lieux où l'immobilier est fortement surévalué comme les grandes villes, l'immobilier devrait chuter. Dans les lieux où l'immobilier est bon marché, il devrait stagner ou baisser très peu ( en vert sur la carte : http://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/ ). Je vois mal l'immobilier monter. Je le vois surtout descendre et de manière importante dans certains endroits. Disons aussi qu'en achetant de l'immobilier actuellement, même s'il chutait ensuite, nous serions dans quelques années en mesure d'acheter une autre demeure plus luxueuse à un prix bradé lui aussi, ce qui ferait plus que compenser les pertes sur le premier bien.