J'ai jusqu'à présent exprimé mes réserves sur l'immobilier. Mais je suis un esprit ouvert et je n'ai aucun mépris particulier pour l'immobilier, ni pour les actions d'ailleurs. Je pense simplement qu'il y a des cycles au cours desquels il faut soit acheter, soit vendre des biens. Ces dernières années, j'ai clairement pensé qu'il fallait se méfier de l'immobilier : http://lettredamien.canalblog.com/archives/2012/12/06/25759594.html. Après la bulle que l'immobilier avait connu, les prix étaient devenus trop élevés ( avec des disparités régionales et d'autres liées à la qualité des biens immobiliers ). Une phase de repli était évidente tant que le monde ne connaîtrait pas d'hyperinflation. Se pourrait-il que le vente tourne et que l'hyperinflation touche l'immobilier ?

Le consensus est clairement baissier sur l'immobilier, aussi bien dans les médias, que chez les professionnels et chez les particuliers. C'est un important élément contrarien à considérer. Voir par exemple : http://www.latribune.fr/vos-finances/immobilier/20130319trib000754849/crise-de-l-immobilier-l-espagne-en-a-pour-10-ans-de-galere-.html

En économie classique, on dit que l'immobilier baisse lorsque les taux d'intérêt remontent puisque les acheteurs ont profité des taux bas pour acheter faisant monter les prix de l'immobilier, jusqu'à ce qu'il n'y ait plus d'acheteur ( actuellement les banques prêtent mais seulement aux acheteurs "solvables" qui sont de moins en moins nombreux... ). Puis lorsque les taux remontent, les emprunts coûtent plus cher, faisant baisser la demande, et donc les prix...

La période que nous vivons n'est pas classique. Nous avons vu les prix immobiliers chuter du fait de l'explosion de la bulle des crédits. Les banques centrales et commerciales ont baissé les taux à des niveaux quasi-nuls pour enrailler la baisse de l'immobilier. Seule la BCE a encore une marge de baisse de ses taux directeurs. Les autres nations ne peuvent ni baisser les taux ( qui sont nuls ), ni les monter ( ce qui engendrerait des faillites bancaires et une déflation/récession généralisée grave ). Les USA et le Japon, notamment ont décidé d'une politique d'injections monétaires. Ces politiques soutiennent une croissance artificielle et engendreront à terme une augmentation de la masse monétaire et des prix. Le Japon en est un bon exemple : la banque du japon prévoit une croissance de 1.4 % pour 2014-2015 mais 3.9 % d'inflation ( http://www.boursorama.com/actualites/la-banque-du-japon-releve-ses-previsions-de-croissance-et-d-inflation-cfaef56c47e7cc741afa295d102f00bf ).

Désormais, ce qui pourrait soutenir l'immobilier serait une baisse ( limitée ) des taux en Europe, et les injections monétaires. Cependant, les taux d'intérêt sont si bas qu'ils ne peuvent globalement que monter à terme, anéantissant par conséquent le marché immobilier. Mais à l'heure actuelle, il est impossible que les taux montent sous peine de récession cataclysmique. Il est donc probable que les taux restent "accommodants" encore un certain temps et que les banques centrales injectent de la masse monétaire ( dollar, yen, euro ). Cette manoeuvre que l'on appelle "quantitative easing" est devenue "illimitée" au japon... Mais aux USA, il en va de même en pratique, et l'Europe va suivre en "reconfigurant" son euro !

Ainsi, la masse monétaire en Europe devrait croître progressivement dans les années futures, afin de relancer la croissance. Cela engendrera de l'inflation. Pour l'instant cette inflation n'a été perceptible que sur les actions ( qui "anticipent" ) et les obligations ( qui sont entre les mains des banques ). Il est certain que l'inflation deviendra ensuite visible sur les autres actifs. En ce moment, la masse monétaire se dirige essentiellement des banques centrales vers les obligations d'Etat ( et bons du trésor ), qui sont en bulle. Cette bulle est prête à exploser. En outre les obligations ne sont pas rentables. Les investisseurs ne devraient plus s'intéresser aux obligations du fait de la rentabilité faible et du risque fort. Ils s'en sont déjà détournés au profit des actions. Toutefois, à l'avenir les matières premières et l'immobilier pourraient profiter des liquidités engendrées par l'augmentation de la masse monétaire.

A ce moment-là, les prix des matières premières et de l'immobilier devraient repartir à la hausse ( pas parce que tout va bien mais parce que les devises se dévaluent ). Il s'est produit la même chose sur les obligations et les actions : ces secteurs étaient risqués et peu rentables mais leurs valeurs ont monté du fait de la dévaluation monétaire. Cela signifie que l'immobilier pourrait monter pour la même raison...

La hausse des prix qui en découlerait, c'est à dire l'inflation des prix, serait un effet secondaire de cette politique de relance. En conséquence, les banques centrales devraient - secondairement ( après que la croissance artificielle ait repris ) - remonter leurs taux directeurs pour tenter de contrôler l'inflation qu'elles ont elle-même créée. Mais les prix devraient continuer de monter car les effets de l'inflation seront retardées et l'action des banques centrales sera encore plus retardée ( en gros, les banques centrales auront toujours un temps de retard sur l'inflation ). En outre l'objectif des banques centrales ne sera pas d'anéantir l'inflation ( puisque c'est elle qui tire la croissance ) mais de la maîtriser ( ce qu'elles ne parviendront pas à faire ). Ainsi les taux d'intérêt pourront remonter mais avec une inflation galopante ( et donc une hausse des prix galopante, en particulier sur les matières premières et l'immobilier )...

Je ne peux pas donner de timing pour ce scénario. Grosso modo, cela pourrait commencer d'ici un ou deux ans ( jai toujours tendance à trop anticiper ) et durer plusieurs années ( 5 ou 10 ans ? ), avec bien entendu des hauts et des bas !

PS : cet article ne veut pas prouver que l'immobilier sera LE placement rentable mais que la baisse est peut-être proche de sa fin et que dans les années à venir l'immobilier pourrait se stabiliser voire monter ( dans quelles proportions ? à mon avis l'immobilier ne montera pas beaucoup, néanmoins l'idée est d'avoir une protection contre l'inflation, pas de gagner de l'argent ). Il s'agit d'une anticipation et DONC d'une hypothèse qui me paraît de plus en plus vraisemblable et qui devra être confirmée par les chiffres de l'inflation. En fait, mon opinion sur l'immobilier passe de NEGATIVE à NEUTRE, si vous préférez. Et d'ici un an ou deux, je passerai à ACHAT SPECULATIF...